שוק השכירות לטווח קצר תוסס והיקפו עולה ומואץ עם השנים. ומהווה חלק מענף הכלכלה השיתופית בשוק הגלובלי. מה שיציג באופן שונה את המושג החזקת נכס אישי בעתיד.
עמדת מס הכנסה – מי שמשכיר דירת מגורים לטווח קצר מקיים פעילות עסקית והדבר מחייב רישומו כעוסק. משמעות הדבר, כי בנוסף לפתיחת תיק במס הכנסה, נדרש גם לפתוח תיק במע"מ. עם זאת, נדרש להבחין בין הכנסה עסקית להכנסה פסיבית.
על הכנסות משכירות לטווח קצר לא חל הפטור מהכנסות שכר דירה למגורים. דירות לטווח קצר נחשבות לאירוח לכל דבר ועניין.
יחד עם זאת, מיסוי שכירות לטווח קצר יחול בהתאם לסיווג ההכנסות משכירות.
האם הכנסות משכירות לטווח קצר הנם הכנסות פסיביות או הכנסה מעסק?
בעיקרון, דמי שכירות הנם תמורה בעבור שימוש של השוכר בנכס הוני, ולא בעבור שירותים מיוחדים שנותן המשכיר. ולכן ברוב המקרים, הכנסות אלו מסווגות כהכנסה פסיבית. שיעור המס על הכנסה פסיבית החל מ 31% ובהתאם לשיעור המס השולי שלכם.
יחד עם זאת, בהתאם למבחני סיווג המשמשים את מס הכנסה, כאשר מדובר בפעילות ממשית, נמשכת, מחזורית ושיטתית, הכנסות אלו יסווגו כהכנסה עסקית. שיעורי המס בגין הכנסה עסקית יהיו בהתאם למדרגות מס הכנסה.
מפעילי צימרים ומשכירי דירות לטווח קצר, אשר לעיתים משתמשים בפלטפורמות פרסום שונות כגון: Airbnb ו – Booking, חייבים בפתיחת תיק גם במע"מ.
שכירות לטווח קצר מע"מ
גם מבחינת מע"מ ובהתאם לעמדת מס הכנסה, הכנסה משכירות לטווח קצר תחשב כעסקה במע"מ וככזאת, אתם נדרשים לפתוח תיק במע"מ ולדווח על עסקאות אלו ובהתאם לשלם מע"מ עסקאות.
עמדת מע"מ, השכרת מגורים לטווח קצר אינה כהשכרת דירת מגורים, אלא פעילות של מתן שירותי אירוח (כמו בית מלון).
בעת פתיחת תיק במע"מ, תחילה ייפתח לכם תיק עוסק פטור. מי שיעבור בהמשך את תקרת מחזור העסקאות לעוסק פטור (מעל כ- 100,000 ₪ בשנה) – ישונה לו הסיווג לעוסק מורשה.
חשוב לציין, בהתאם לסעיף 15 לתקנות מע"מ, עוסק לא יהא רשאי לנכות מס תשומות על רכישת דירת מגורים, גם לא חלקה ולא את מס התשומות על השירותים שקיבל לצורך רכישתה אם הדירה משמשת או תשמש גם כמקום עסקו.
סעיף זה בתקנות מהווה מלכודת מס. בעיקר לעוסק פטור, שגם כך אינו רשאי להוציא חשבונית מס גם בעת מכירת הדירה. יחד עם זאת, במע"מ מנסים לגבש מספר תנאים שאם העוסק יעמוד בהם – יותר לו ניכוי מס תשומות בגין רכישת הדירה וגם הוצאות נלוות. ובעת מכירת הדירה יהיה חייב בתשלום מע"מ עסקאות בהתאם.
ניהול ספרים בשכירות לטווח קצר
נותני שירותי אירוח חייבים בניהול ספרים בהתאם להוראות מס הכנסה ומע"מ. אתם נדרשים לנהל בין היתר, ספר אורחים, רשום פרטני של כול אורח.
מתן שירות אירוח לתיירים
אם הנכם מארחים גם תיירים, הרי שעסקה זו, בתנאים מסויימים, הנה עסקה בשיעור מע"מ אפס. אבל זאת בתנאי שהנכם עומדים בתקנות ניהול ספרים בהתאם: אתם צריכים לנהל רישום פרטני הכולל, מספר דרכון, כתובת, שם מלא וגם בתנאי שיש להן אשרת תייר ואין להם אזרחות ישראלית.
דיווח למע"מ ומס הכנסה על הכנסות משכירות לטווח קצר
מי שמסווג כעוסק מורשה במע"מ, רשאי לנכות מס תשומות בגין הוצאות החזקה, שיפוצים והוצאות שוטפות. הנכם חייבים לדווח באופן תקופתי למע"מ, לרוב דו-חודשי.
וכפי כל עוסק, עליכם גם להגיש גם דו"ח שנתי למס הכנסה.
ניכוי תשומות בגין רכישת דירה
כאמור, ניכוי מס תשומות בגין רכישת דירה יתאפשר בתנאים מסויימים כגון: אישור מהעירייה שהדירה רשומה כנכס עסקי מלונאי ולא פרטי. שזה אומר, תשלום ארנונה עסקית, שימו לב! כמו גם, הוצאת רישיון עסק וכדומה.
משמעות רישום הדירה כנכס עסקי תהווה מלכודת מס בעת מכירת הדירה.
כיום ניתן פטור מתשלום מס שבח בגין דירת מגורים יחידה, אך בהתאם לחוק, הפטור ניתן רק בעבור דירת מגורים מזכה, לשימוש מגורים בלבד, כך שאם הנכם משנים את הסיווג של הדירה כנכס עסקי, הרי שבעת מכירת הדירה לא יחול הפטור ממס שבח ובנוסף, גם ייתכן ותצטרכו לשלם מס רכישה בעבור נכס עסקי.
פנו לקבלת שירות מקצועי.
הכולל סיווג נכון של עוסק מורשה או פטור, דיווח למע"מ, הכנה והגשת דו"ח שנתי למס תוך מתן כלל הטבות המס המגיע לכם.
