חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) מקנה פטור ממס על הכנסות משכר דירה למגורים עד תקרה מסוימת.
תקרת פטור על הכנסות משכר דירה למגורים לשנת 2023 – 5,470 ₪ בחודש.
תקרת הפטור על הכנסות משכר דירה למגורים בשנת 2024 – 5,654 ש"ח בחודש.
כמו כן, החוק קובע מספר תנאים לקבלת פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים:
- הפטור ניתן רק ליחיד (לא לחברה) המשכיר דירה למגורים בישראל.
- הדירה מיועדת ומשמשת למגורים בלבד.
- סכום תקרת הפטור לכל חודש – מכל ההכנסות משכירות (בעלי מספר דירות).
במידה ויש לכם הכנסה משכר דירה למגורים, בסכום כולל העולה על התקרה בשל חודש השכרה כלשהו בשנה, לא יחול הפטור ממס.
חשוב להוסיף, לוקחים בחשבון גם הכנסות משכירות של בן או בת הזוג או של הילד עד גיל 18. כלומר, הפטור ניתן לתא משפחתי.
מס הכנסה על הכנסות משכר דירה למגורים
בעלי הכנסה משכר דירה למגורים בישראל, שהיא מעל תקרת הפטור, רשאים לבחור אחת מ-3 מסלולי מיסוי:
- מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.
- מסלול פטור ממס חלקי.
- חיוב במס לפי מדרגות מס הכנסה.
להלן פירוט והסבר בגין כל מסלול מיסוי:
מסלול חיוב במס מופחת בשיעור 10%
במסלול זה, משלמים 10% מס סופי על סך הכנסות משכר דירה למגורים. לא ניתן לנכות הוצאות ולקזז זיכויים. שיעור המס הוא סופי.
מתאים למי שיש הכנסות אחרות. אם יש לכם בנוסף, הכנסות ממשכורת או הכנסות מקצבה, כך ששיעור המס השולי שלכם לא פחות מ -20%. ואין לכם הוצאות אחזקה גבוהות על הדירה, כנראה שמסלול זה עשוי להתאים.
דיווח במסלול 10% מס – בעקרון לא חייב להגיש דו"ח שנתי. בתנאי שאין לכם דרישה או תיק במס הכנסה המחייב הגשת דו"ח.
בפעם הראשונה, נדרש לפתוח תיק במס הכנסה לצורך תשלום המס, באמצעות טופס 3302. לאחר מכן, תוכלו לדווח ולשלם את המס.
משלמים ומדווחים באופן מקוון.
ניכוי דמי שכירות במסלול 10%
החל משנת המס 2023 נוספה הטבת מס בסעיף 122 (א) (ו) לפקודת מס הכנסה, כדקלמן:
" לעניין חישוב ההכנסה החייבת מדמי שכירות שהופקה על ידי היחיד מהשכרת דירתו היחידה, רשאי היחיד לנכות מהכנסתו כאמור, את סכום דמי השכירות המוטבים ששילם באותה שנה או עד לסכום של 90,000 ₪ בשנה, לפי הנמוך ".
הסעיף מקנה הטבת מס בעבור יחיד שיש לו דירת מגורים אחת שאותה הוא משכיר ובמקביל שוכר דירת מגורים אחרת, במקרה זה, ניתן לנכות את דמי השכירות מההכנסה אבל עד התקרה בחוק.
יחד עם זאת, ניכוי דמי השכירות מהכנסות משכר דירה כפוף לתנאים בסעיף.
תנאים לניכוי שכירות מהכנסות שכ"ד
- כאמור, רק יחיד רשאי לנכות את דמי השכירות, חברה אינה רשאית.
- רשאי לנכות דמי שכירות ששולם בגין דירה אחרת רק למי שיש לו דירת מגורים אחת שאותה הוא משכיר במקביל. לא חל על מי שיש בבעלותו מספר דירות מגורים.
- ניתן לקזז רק דמי שכירות ששולם בעד דירה בישראל. הטבת המס לא חלה על בעלי הכנסות משכירות בחו"ל.
- גם דמי שכירות ששולם בעד מגורים בבית אבות או לדיור בבית חולים גריאטרי ניתן לנכות מהכנסות משכירות. כולל תשלומים בעד בן או בת הזוג.
- בחישוב המס בגין הכנסות משכר דירה בישראל, ניתן לקזז מסך ההכנסות את דמי השכירות ששילמתם לדירה אחרת אך עד לתקרה של 90,000 ₪ בשנה, לפי הנמוך.
- הטבת המס ע"י ניכוי דמי שכירות, ניתנת רק למי שבוחר במסלול מיסוי של 10%.
דיווח הכנסות משכירות וקיזוז דמי שכירות בגין שנת 2023 יהיה ניתן לבצע בתחילת שנת 2024.
הכנסות משכר דירה – מסלול פטור ממס חלקי
אם יש לכם הכנסה חודשית משכירות שהיא מעל תקרת הפטור (5,470 ש"ח בשנת 2023) ועד לסכום כל התקרה 10,940 ש"ח, מחשבים את חלק הסכום הפטור והחלק החייב.
במסלול זה ניתן לנכות הוצאות אחזקה בדירה על החלק החייב. אבל צריך לחשב את החלק היחסי של ההוצאות! לא מקזזים את 100% ההוצאות.
נדרש לבצע בדיקות וחישובים בכיד לראות האם המסלול הזה מתאים לכם.
מי שבוחר במסלול זה חייב להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה.
דוגמא לאופן חישוב חלק הפטור והחלק החייב:
הכנסה חודשית משכר דירה בפועל – 7,000 ש"ח
בניכוי תקרת הפטור לשנת 2023 – (5,470 ש"ח)
סכום עודף על התקרה – 1,530 ש"ח
סך החלק הפטור במס – 3,940 = 1,530 – 5,470
סך החלק החייב במס – 3,060 = 3,940 – 7,000
חישוב המס בדוגמא
אתם תשלמו מס בהתאם לשיעור המס השולי שלכם על סך החלק החייב במס בסכום 3,060 ש"ח. אבל שיעור המס המינימלי יהיה 31%.
ניתן לנכות הוצאות יחסיות לחלק החייב! צריך לחשב בהתאם להוראות מס הכנסה.
מסלול חיוב במס לפי מדרגות המס
ניתן לבחור במסלול שבו כל ההכנסה משכירות מחוייב בהתאם למדרגות המס, כאשר בכל מקרה יחול ממדרגה בשיעור של 31%. למעט בני גיל 60 ומעלה, הזכאים לחישוב מס הכנסה החל ממדרגה של 10% על כל ההכנסות.
במסלול זה ניתן לנכות הוצאות ולקזז זיכויים, כולל נקודות זיכוי.
מתאים למי שאין הכנסות אחרות כך שניתן לנצל את נקודות הזיכוי שיש לכם. או כאשר יש הוצאות אחזקה גבוהות על הדירה.
צריך לבחון ולחשב בהתאם לנתונים שלכם.
גם במסלול זה חייבים להגיש דו"ח שנתי.
דיווח על הכנסות משכר דירה למגורים בישראל
- אפשר לבחור בכל שנה מסלול, במסגרת הגשת הדו"ח השנתי.
- אם בחרתם במסלול מס 10%, נדרש לשלם את המס עד 30.01 בשנה העוקבת. אפשר לדווח דרך אתר מס הכנסה. לדוגמא: הכנסות משכר דירה בשנת 2023 יש לדווח ולשלם מס 10% עד ליום 30.01.24.
יחד עם זאת, אם יש לכם תיק במס הכנסה המחייב בהגשת דו"ח שנתי, אתם לא פטורים מהגשת דו"ח שנתי! לרוב במקרה זה, תשלמו מקדמות מס הכנסה על חשבון. אפשר לבחור במסלול 10% גם במסגרת הדו"ח השנתי. - בחירה במסלולי מיסוי פטור ממס חלקי או מסלול לפי שיעור המס השולי – חייבים בהגשת דו"ח שנתי.
- בחירה של המסלול הנכון תלויה בנתונים שלכם, ולכן כדאי ומומלץ להיעזר בשרות מקצועי.
- תקרת הפטור היא חודשית ולא שנתית. אם יש לכם בחודש אחד סכום הכנסה שהוא מעל התקרה החודשית, אתם חייבים בדיווח ותשלום המס בהתאם למסלול שתבחרו.
- צריך לקחת בחשבון כי בעת מכירת הדירה, מוספים לשבח (רווח הון ממכירת מקרקעין) את סכום הפחת המופחת של הדירה.
- עוד חשוב להוסיף, כי כלל הטבות המס הנ"ל לא חלות במידה ואתם משכירים את הדירה לשימוש עסקי. הכנסות משכירות עסקית חייבות במס לפי שיעור המס השולי שלכם ולא פחות משיעור של 31%.
- בעיקרון הכנסות משכירות הנם הכנסות פסיביות. אבל אם הנכם בעלי מספר רב של דירות, ייתכן כי הכנסות אלו יסווגו בתנאים מסוימים כהכנסות משכירות עסק. לחצו לקריאה בהרחבה.
הכנסות משכירות לטווח קצר – Airbnb
בעיקרון, הכנסות משכירות לטווח קצר חייבות במס. הכנסות אלו מסווגות כהכנסה פסיבית אלא אם מגיעות ליד עסק. ישנם מספר מבחנים לסיווג הכנסה.
נדרש לפתוח תיק במס הכנסה ולדווח על הכנסות משכירות. מס הכנסה על הכנסות משכירות לטווח קצר מחושב לפי מדרגות מס הכנסה ומס השולי שלכם.
הכנסות משכירות דרך Airbnb אינן פטורות ממס. אלו דירות המשמשות כדירות נופש ואינם בהגדרה של דירות למגורים בחוק.
שרותי ייעוץ מס והגשת דו"ח שנתי
לא בטוחים איזה מסלול מתאים לכם? פנו לקבלת שירות מקצועי.
השירות כולל חישוב מסלול מיסוי שכר דירה מתאים כך שתשלמו כמה שפחות מיסים.
הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה
לאחר בחירת המסלול הנכון, הכנה והגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.
הדו"ח כולל בדיקת החזרי מס, וניצול הטבות המס המגיעות לכם.
