בהתאם לחוק מע"מ, עסקת אקראי תהיה אחת מהאפשרויות הבאות:
- מכירת טובין או מתן שירות באקראי, כשהמכירה או השירות הם בעלי אופי מסחרי.
- אדם פרטי שאין עיסוקו במכירת מקרקעין (מסחרי), אשר מוכר מקרקעין לעוסק שהוא יחיד או חברה. הכוונה למכירת נכס מקרקעין אשר ישמש את אותו עוסק בעיסוקו (לדוגמא: רכישה של משרד או כל נכס מסחרי אחר).
- רכישת מקרקעין על ידי מלכ"ר או מוסד כספי מאדם פרטי, למעט מכירת דירת מגורים.
- קבוצת רכישה הרוכשת זכות במקרקעין מאדם פרטי שאין עיסוקו במכירת מקרקעין.
מכירת דירת מגורים לעוסק
מכירת נכס מקרקעין שהיא דירת מגורים לעוסק לצורך שימושו הפרטי או לצורך מגורים, אינה עסקה לעניין חוק מע"מ.
אך מה קורה כאשר העוסק רוכש דירת מגורים ומסב את כולה למשרד?
לדוגמא מהנדס שרוכש דירה ומסב את הדירה למשרד.
או רוכש את הדירה לצורך השקעה ומשכיר את אותה דירה לשימוש לעוסק אחר?
בהתאם לתנאים בפסיקה, עסקה זו עשויה להיחשב כעסקת אקראי החייבת במע"מ. מאחר ומכירה של נכס אשר משמש או שימש את העסק, גם תחשב לעסקה לפי חוק מע"מ.
החייב בתשלום מע"מ בעסקת אקראי
ככלל חבות המס בעסקת מכירה או עסקת שירות חלה על המוכר או נותן השירות.
יחד עם זאת, בתקנות מע"מ נקבעו עסקאות מסויימות בהן חבות המס תחול על הקונה.
במכירת מקרקעין שהיא עסקת אקראי בידי מי שאינו עוסק, היינו אדם פרטי שמוכר נכס מקרקעין לעוסק, חבות תשלום המס תחול על הקונה, שהוא העוסק.
אופן הרישום וקיזוז מס תשומות
בעת רכישת הנכס ע"י הקונה שהוא עוסק מורשה צריך להוציא חשבונית עצמית, בגין אותה עסקת מכירה ולדווח ולשלם את המס בגינה.
בעת מכירת הנכס, העוסק רשאי לקזז את מס התשומות ששילם בגין אותה רכישה.
עוסק פטור הרוכש נכס מקרקעין מאדם פרטי
עוסק פטור אינו רשאי להנפיק חשבונית מס וגם לא חשבונית עצמית. ואינו רשאי לנכות מס תשומות.
יחד עם זאת, לפי חוק מע"מ ובתנאים מסוימים, עוסק פטור יהיה רשאי לנכות מס תשומות בגין רכישת הנכס בעת המכירה! כשימכור את הנכס יוכל לקזז את המס כנגד.
בעסקת אקראי במקרקעין שבה המוכר הינו עוסק, חבות המס תחול על המוכר לפי הכלל.
מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה
בעסקת אקראי בה אדם פרטי מוכר זכות במקרקעין לקבוצת רכישה, המוכר יהיה חייב בתשלום המע"מ.
רכישת דירת מגורים על ידי חברה מאדם פרטי
עסקת רכישת דירת מגורים על ידי חברה מאדם פרטי תחשב כעסקת אקראי במע"מ.
חבות המס חלה על החברה ולמעשה, החברה צריכה להנפיק חשבונית עצמית ולשלם את המס בגין העסקה.
יחד עם זאת, חשוב להוסיף כי החברה לא תהיה רשאית לנכות מס תשומות בגין רכישת הדירה למגורים.
חברה המשכירה את הדירה למגורים לאחד העובדים או לבעל השליטה. לפי חוק מע"מ, דמי שכירות המגורים אינם חייבים במע"מ.
כלומר הרכישה מיועדת לעסקה שהיא לא חייבת במע"מ ולפיכך גם לא ניתן לקזז תשומות כנגד עסקה פטורה.
בכדי למנוע תשלום מס ביתר, כדאי לתכנן מראש את רכישת דירת המגורים, כך שתחשב עסקה המתירה קיזוז מס תשומות כנגד.
פנו לקבלת שירות מקצועי ללא פשרות.
שירות מלא לעצמאים ועצמאיות – קראו בהרחבה על השירות – עוסק מורשה
