מס שבח מוטל על השבח שנוצר בגין מכירת זכות במקרקעין בישראל.
השבח – הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה.
המוכר זכות במקרקעין נדרש לדווח (באופן מקוון) על ביצוע העסקה תוך 30 יום מיום המכירה.
כאשר מדובר במכירת "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בחוק, חלים למעשה מספר הקלות ופטורים שאפרט בהמשך. הגדרת "דירת מגורים מזכה" לפי החוק, תהיה אחת מהאופציות הנ"ל:
מהי דירת מגורים מזכה:
- דירה מגורים ששימשה בעיקר למגורים לפחות 80% מיום הרכישה למכירה.
- ששימשה למגורים לפחות 4 שנים לפחות לפני יום המכירה.
- תתווסף להגדרה גם, דירה ששימשה לפעילות חינוך, פעוטון (מעל 10 ילדים) או דת.
חישוב מס שבח דירה
אם מכרת דירת מגורים שלא חל עליה פטור ממס שבח, חישוב המס יעשה בהתאם להוראות בחוק. אם הנכם מוכרים דירת מגורים שרכשתם לפני שנת 2013, תהיו זכאים לחישוב מס לינארי מוטב.
להלן חישוב מס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה שאינה עומדת בתנאים לקבלת הפטור,
על דירת מגורים שנרכשה עד 31/12/2013 יחול חישוב לינארי מוטב. להלן אופן החישוב:
על השבח הריאלי המחושב בגין התקופה מיום הרכישה ועד ליום 31/12/13 תקבלו פטור ממס.
על השבח הריאלי המחושב החל מיום 01/01/2014 תשלמו מס בשיעור 25%.
מכירת דירה שנרכשה החל מיום 01/01/2014 ולא חל עליה הפטור, אתם תשלמו מס בשיעור 25%.
חישוב מס שבח על נכס מקרקעין
חישוב המס שבח בגין מכירת נכס מקרקעין תלוי באיזה יום ותקופה רכשתם את הנכס. המס מחושב בהתאם למדרגות מס ולפי תקופה.
כאשר נכס מקרקעין יכול להיות:
מכירת משרד, מכירת נכס מסחרי, מכירת קרקע, מכירת מחסן, מכירת חנות, וכל נכס מקרקעין בישראל.
להלן חישוב מס שבח על נכס מקרקעין שהוא בהתאם ליום רכישת הנכס:
על השבח הריאלי המחושב עד ליום: 06/11/2001 תשלמו מס בשיעור 47%.
על השבח הריאלי המחושב בין התקופות: 01/01/2012 – 07/11/2001 תשלמו מס בשיעור של 20%.
ועל השבח הריאלי המחושב החל מיום 01/01/2012 משלמים מס בשיעור 25%.
אם מכרתם נכס מקרקעין שרכשתם לפני שנת 2001, אתם עשויים לשלם מס שבח בשיעור ממוצע של 35%
הוצאות לקיזוז השבח
בהתאם לסעיף 39 לחוק מקרקעין, אתם רשאים לנכות הוצאות ששילמתם בגין הנכס והוצאות בגין מכירת הנכס. כלומר להוסיף לעלות הנכס את העלויות הנוספות כך שהרווח ממכירה יקטן ותשלמו הרבה פחות מיסים.
הוצאות כגון: מס רכישה, שכר טרחה עו"ד, דמי תיווך, שיפוצים משמעותיים בנכס, ריבית הלוואה על הנכס. וכדומה.
קראו בהרחבה מדריך מס רכישה
עליכם לשמור את כל החשבוניות והקבלות בגין אותן הוצאות.
בעת דיווח עסקת מכירה במיסוי מקרקעין, תוכלו לצרך לעסקה את כל אותם ההוצאות לקיזוז השבח וכך תשלמו הרבה פחות מס.
תוכלו לבצע כאן סימולטור לחישוב מס שבח במחשבון של רשות המיסים.
פטור ממס שבח על מכירת דירה
עד סוף שנת 2013 חל פטור בגין מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים. החל מיום 01/01/2014 חל שינוי בעקבות תיקון מס' 76 לחוק.
לפי סעיף 49 לחוק, יחול פטור בעת מכירת דירת מגורים מזכה בידי תושב ישראל או תושב חוץ שאין בידו דירה נוספת במקום הוא תושב. (נדרש להוכיח שאין לו דירה נוספת במקום שהוא תושב). הפטור חל רק על מי שזאת דירתו היחידה והוא בעל זכות בדירה לפחות 18 חודשים.
קראו כאן בהרחבה פטור ממס שבח דירת מגורים
חשוב לציין, כי רואים מכירה של דירה כמוכר אחד גם בידי בני זוג וילדיהם עד גיל 18.
הפטור חל רק עד תקרת סכום שווי המכירה בסך של כ – 4,500,000 ₪ ( מתעדכן כל שנה ).
הפטור חל גם על מכירת דירת מגורים שנתקבלה בירושה וזאת עפ"י כל התנאים בחוק: ("נכנס לנעליו" של המוריש).
- המוכר הינו בן הזוג של המוריש או צאצא או בן זוגו של צאצא של המוריש.
- לפני פטירתו הייתה זאת דירתו היחידה של המוריש.
- ואילו היה בחיים והיה מוכר היה פטור ממס שבח
החזר מס שבח
שילמתם מס שבח בארבע שנים אחרונות? ייתכן ומגיע לכם החזר מס שבח.
לבני גיל 60 ומעלה יש הטבות מס. הטבות אלו לא נלקחות בעת דיווח וחישוב מס שבח במיסוי מקרקעין.
כמו כן, במידה ויש לכם הפסדי הון מהשקעות שונות, ניתן לקזז הפסדי הון משבח
קראו כאן בהרחבה מי זכאי להחזר מס שבח
פנו לבדיקת זכאות להחזר מס שבח ללא עלות
