בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, במכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב במס רכישה. מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה.
שיעורי המס משתנים כאשר מדובר ברכישת בדירת מגורים יחידה או דירת מגורים נוספת או ברכישת נכס מסחרי.
שיעורי המס בגין רכישת דירת מגורים יחידה הנם מופחתים, קיימת הטבה. ולכן הגדרת דירת מגורים יחידה לעניין מס רכישה הינה משמעותית.
להלן מדריך מס רכישה:
דירת מגורים לעניין מס רכישה
הינה דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, יש התחייבות מצד הקבלן לסיים את הבנייה.
כלומר, בתנאים מסויימים, בגין רכישת דירת מגורים "על הנייר", יחול שיעורי מס רכישה מופחתים בגין רכישת דירת מגורים יחידה, שיחושב על שווי הדירה הבנויה.
תא משפחתי לעניין מיסוי מקרקעין
לפי חוק מיסוי מקרקעין, רואים רוכש ובן זוגו וילדיהם עד גיל 18 – כרוכש אחד. כלומר, תא משפחתי לעניין חוק זה יהיו, בני זוג נשואים או בני זוג ידועים בציבור. כך שייחשבו כרוכש אחד.
חשוב להוסיף, בהתאם לתנאים בפסיקה שהתפתחה עם השנים, במקרה שלאחד מבני הזוג יש דירה נוספת מלפני הנישואים, ייתכן ולא תחשב רכישת כדירה נוספת יחד עם בן הזוג.
כל מקרה נבחן לגופו, כאשר אחד מהתנאים הבולטים הינם, הסכם ממון, הפרדה רכושית. כך שכדאי לבחון זאת עוד בטרם הרכישה.
דירת מגורים יחידה לעניין מס רכישה תהיה אחת מהאפשרויות הבאות:
א. רכישת דירת מגורים יחידה בישראל.
ב. במידה ויש לרוכש דירת מגורים אחת ומעוניין לרכוש דירת מגורים אחרת במקום, התנאי לפטור ממס רכישה הוא, שהרוכש מוכר את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים מיום שרכש את הדירה האחרת.
ג. במקרה של רכישת דירת מגורים חדשה מהקבלן, דירה "על הנייר". התנאי שהרוכש מוכר את דירתו הקודמת תוך 12 חודשים מיום מסירת הדירה.
ד. אם ישנה דירה נוספת בשכירות מוגנת, רכישת דירה לא תחשב כדירה נוספת.
ה. לא תחשב רכישה של דירה נוספת, במקרה שיש בידו כבר דירת מגורים בבעלות החזקה של עד שליש.
ו. לא תחשב רכישה של דירה נוספת, אם יש בבעלותו החזקה של עד מחצית, בדירת מגורים שנתקבלה בירושה.
קביעת שווי הרכישה
כאמור מס הרכישה יחושב משווי הרכישה.
שווי הרכישה של זכות במקרקעין לעניין חישוב המס הוא סכום המכירה של מוכר מרצון לקונה מרצון.
סכום שווי הרכישה כולל את כל ההוצאות הנלוות לרכישת הנכס.
החוק קובע גם במצבים מסויימים את אופן חישוב שווי הרכישה של הנכס הנמכר. להלן מספר מצבים:
קביעת שווי הרכישה לנכס בהורשה
שווי הרכישה של זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, שהגיעה למוכר בדרך הורשה או בדרך ויתור של אחר על זכותו לרשת את אותו הנכס,
יהיה בהתאם לתנאים הבאים בחוק:
אם נפטר המוריש לפני 01/04/1981 – שווי הנכס יהיה השווי ביום פטירת המוריש.
במידה והמוריש נפטר לאחר התאריך הנ"ל – שווי הנכס יהיה לפי שווי המכירה כאילו נמכר על ידי המוריש.
קביעת שווי הרכישה לנכס שניתן במתנה
שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנתקבלה ע"י המוכר ללא תמורה הוא שוויה ביום קבלתה.
ובמידה ומדובר במכירת נכס בפטור השווי יהיה לפי השווי כאילו נמכרה ע"י נותן המתנה.
מס רכישה לשנת 2023
להלן שיעורי מס רכישה בהתאם לסוג הדירה והנכס:
שיעורי מס הרכישה ליחיד הרוכש דירת מגורים יחידה
- על חלק השווי שעד 1,919,155 ש"ח – 0%
- על חלק השווי בין 1,919,155 – 2,276,360 ש"ח – 3.5%
- על חלק השווי בין 2,276,360 – 5,872,725 ש"ח – 5%
- על חלק השווי בין 5,872,725 – 19,575,755 ש"ח – 8%
- על חלק השווי העולה על 19,575,755 ש"ח – 10%
שיעורי מס הרכישה על דירת מגורים שניה
- על חלק השווי שעד 5,872,725 ש"ח – 8%
- על חלק השווי העולה על 5,872,725 ש"ח – 10%
שיעורי מס רכישה לתושב חוץ הרוכש דירת מגורים בישראל
על חלק השווי שעד 5,872,725 ₪ – 8%
ועל כל שקל נוסף מעל שיעור מס רכישה – 10%
שיעורי מס רכישה לחברה בע"מ הרוכשת דירת מגורים בישראל
על חלק השווי שעד 5,872,725 ₪ – 8%
ועל כל שקל נוסף מעל שיעור מס רכישה – 10%
שיעורי מס הרכישה לנכס מסחרי
שיעור מס רכישה לנכס מסחרי כגון: מחסן, משרד הנו בסך 6% משווי הרכישה.
שיעורי מס הרכישה לעולה חדש
הרוכש דירת מגורים או בית עסק עבורו ובלבד שרכש תוך שבע שנים מיום עלייתו
על חלק השווי שעד 1,928,220 ₪ – 0.5%
ועל כל שקל נוסף מעל שיעור מס רכישה – 5%
- קראו כאן בהרחבה אודות הטבות מס לתושב חוזר ועולה חדש
מאמרים קשורים:
