מיסוי נדל"ן ביוון

השקעה בנדל"ן ביוון

הקרבה הגיאוגרפית והתרבותית בין יוון וישראל, יוצרת מצע נוח למשקיע הישראלי. נוסף לכך, מחירי הנדל"ן ביוון יחסית נמוכים וכתוצאה מכך קיימת סבירות גבוהה יותר שנקבל תשואה יחסית מועדפת בגין השקעות בנדל"ן. ואכן הרוב משקיעים בתחום זה; רוכשים דירות למגורים, השכרה לטווח קצר או ארוך, השקעות במבנים מסחריים. יתרון נוסף שבא לביטוי בעיקר בהקשר המיסוי הוא, שיוון נמנית במדינות האיחוד האירופי.

ממשלת מדינת ישראל חתמה עם יוון (-ממשלת הרפובליקה ההלנית) על אמנת מס שעיקרה, מניעת מסי כפל ולמניעת התחמקות ממס לגבי מיסים על הכנסה, ולהוסיף לפתח את היחסים בין המדינות.
בהתאם לשיטת המיסוי בישראל, כל תושב ישראל חייב לדווח על הכנסותיו בישראל וגם מחוץ לישראל. כך שלאמנות המס בין המדינות יש משמעות רבה.

אמנת מס בין יוון לישראל

באמנה נמצא פירוט של סוגי הכנסות ועל איזו מדינה חל הזכות לחיוב. לתשומת ליבכם, הגדרת תושב לצרכי מס נבחנת גם מצד ישראל וגם מצד יוון.

מס על הכנסות משכירות

בהתאם לאמנת המס בין יוון לישראל, חיוב במס על הכנסות משכירות של נדל"ן יהיה בהתאם למיקום הנכס המושכר. כלומר, במידה ורכשתם נכס להשקעה כמו דירת מגורים, דירת נופש או נכס מסחרי, תהיו חייבים בתשלום מס בהתאם לדיני המס ביוון.
סעיף זה באמנה הנו חריג ושונה מאמנות מס מול מדינות אחרות. על פניו זה נראה נפלא! בהתאם לאמנת המס בין יוון לישראל, אתם כתושבי ישראל לא תהיו חייבים לשלם מס נוסף בישראל בגין אותם הכנסות משכירות. יחד עם זאת, זה לא אומר שבגין אותן הכנסות תשלמו פחות מס הכנסה. תוכלו לחשב ולבדוק כאן בהתאם לשיעורי המס ביוון וישראל;

שיעורי המס על הכנסות משכירות ביוון מחושבים באופן מדורג;
עד לסכום של 12,000 אירו – שיעור מס 15%
בין 35,000 – 12,000 אירו – שיעור מס 35%
ועל כל הכנסה מעל 35,000 אירו – שיעור מס 45%

לעומת זאת, בישראל ניתן לבחור בין שתי מסלולי חיוב מס בגין הכנסות משכירות בחו"ל;
מסלול מיסוי מוטב וסופי של 15% – במסלול זה לא ניתן לקזז הוצאות למעט פחת.
מסלול מיסוי שולי – במסלול זה ניתן לקזז הוצאות.
קראו בהמשך מאמר מיסוי הכנסות פסיביות בישראל.

כך שכדאי ומומלץ לכם לקחת בחשבון את שיקולי המס על כל השקעה שלכם.

הכנסות מעסק

זכות חיוב במס בגין הכנסות של חברה או עסק יהיה בהתאם למיקומו הפיזי של העסק. במידה והעסק נמצא פיזית ביוון, אזי חיוב המס בגין הרווחים מעסק יהיה בהתאם לדיני המס ביוון.
אם הנכם תושבי ישראל ויש בידיכם הכנסות מפעילות ביוון או בכל מקום אחר בחו"ל, ואין למעשה עסק פיזי ביוון ורוב הניהול והשליטה מישראל, אזי תהיו חייבים במס בישראל. כלומר זכות המיסוי תהיה בהתאם למבחן התושבות של החברה או העסק.

הכנסות מדיבידנד

על הכנסות מדיבידנד מהשקעות שלכם תשלמו מס ביוון ותדרשו גם להשלים את הפרשי המס לחיוב בהתאם לשיעורי המס בישראל.  

רווחי הון – מכירה של נכסי מקרקעין

חיוב המס יהיה בהתאם למיקום של הנכס. זכות חיוב למדינה בה מצויים נכסי המקרקעין.

הכנסות עצמאי – נותני שירותי ביוון

הכנסות של תושב ישראל, עצמאי המעניק שירותים מקצועיים יהיו חייבים במס בישראל. אלא אם הנך מנתק תושבות, מבצע רילוקשיין. 

האמנה כאמור דנה בסוגי הכנסות שונות ואחרות בנוסף לאמור לעיל. כך שאם יש בידיכם הכנסות אחרות, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ מס מקצועי.

מניעת כפל מס

בהתאם לפקודת מס הכנסה, ניתן לקזז מס ששילמתם בגין הכנסות מחו"ל ובתנאי שמדובר בהכנסות שהם גם חייבות במס בישראל! כלומר, לא ניתן לקבל זיכוי בגין מס ששילמתם על הכנסות משכירות ביוון. וכמו כן, לא ניתן לקזז הפסדים בגין אותן הכנסות!

לסיכום

בטרם החלטה על כל השקעה שתבחרו, בחשוב תשואה וכדאיות מומלץ לקחת בחשבון את שיקולי המס.
במסגרת הכנת הדו"ח השנתי, נכללים כל הנתונים, באם להחיל את האמנה או לא. ניתן בהחלט על ידי תכנוני מס כחוק לבחון אפשרויות לתשלום מס מופחת.