מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב

מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב

ישנן מספר דרכי התאגדות להשקעה בנדל"ן בארה"ב, כאשר ההבדל העיקרי, בעבור המשקיע, הוא מבחינה משפטית ומיסוי. בין אם מדובר ברכישת בית, דירת מגורים או נכס מסחרי;

  1. רכישת נכס להשקעה באופן ישיר, בעלות פרטית. הנכס יירשם על שם הרוכש, המשקיע.
  2. רכישת נדל"ן להשקעה בשותפות. מספר שותפים מתאגדים לרכישת נכסים.
  3. אפשרות השקעה בנדל"ן באמצעות הקמת חברה משפטית לכל דבר ועניין.
  4. או השקעה באמצעות הקמת חברה LLC, שיתרונותיה באים לביטוי ברמה המשפטית ובמיסוי, שאדון בהם בהמשך.

 השקעה באמצעות חברת LLC  בידי תושב ישראל

כאמור אחת מסוגי ההתאגדות הנפוצה בארה"ב, הינה במבנה עסקי שנקרא – Limited Liability Company או בקיצור LLC. זאת למעשה צורה של חברה פרטית מוגבלת.  מבחינה משפטית – הישות LLC אינו תאגיד שניתן לתבוע משפטית.
חברת LLC הינה ישות משפטית היברידית, בעלת מאפיינים מסויימים של חברה ושל שותפות או של בעלות יחידה. כל חבר מקבל תעודת חברות בה.
מבחינת מיסוי – בארה"ב ההתייחסות ל – LLC לעניין חבות המס, היא כמו שותפות. כלומר, הרווחים ותוצאות המס שלו, מיוחסות לבעלי הזכויות בו (Members), בדומה לשותפות. החברים משלמים את המס בגין רווחי החברה. זהו גוף "שקוף" לצרכי מס, גוף משפטי שאינו בר מיסוי.

מעמד חברת LLC בישראל

בישראל לא קיימת אפשרות התאגדות שכזאת. המקבילה של ישות דומה היא כמו שותפות, חברת בית או חברה משפחתית.
ההתייחסות בארץ, לאותה ישות LLC לצורכי מס, היא כ"חבר בני אדם", מאחר ומדובר בחברה זרה שהשליטה והניהול לא בישראל, היא אינה חייבת במס על רווחיה. עובדה זו מעלה בעיה בקיזוז מס זר, שארחיב בהמשך.

זיכוי מס זר – קיזוז מס ששולם בחו"ל

בהתאם לאמנת המס בין המדינות, תושב ישראל יכול לקזז את המס ששילם בחו"ל כנגד המס החייב בארץ. אחת התנאים לכך, בהתאם לפקודת מס הכנסה, היא שמדובר במס ששולם על הכנסה שחייבת כאן בישראל. אלא שהבעיה כאן, שמדובר בחברה זרה שאינה חייבת במס בישראל.
פתרון לבעיית כפל המס בעתיד ומתן אפשרות זיכוי ממס זר, נמצא בחוזר של מס הכנסה.
בהפעלת החוזר בדו"ח השנתי, הכנסות אלו יוחסו ליחיד, תושב ישראל וחבות המס תחושב בהתאם לשיעור המס הרלוונטי, תוך מתן אפשרות לקיזוז המס ששולם בחו"ל.

מספר נקודות חשובות:
חוזר זה נועד רק לצורך זיכוי ממסי חוץ ששולם בידי תושב ישראל.
חשוב לציין, מבחינת רשויות המס בישראל, מעמד הישות של אותה חברה זרה (תושבת חוץ) אינה משתנה, כך שהפסדים מפעילות התאגיד בחו"ל לא יוחסו ל "חבר", תושב ישראל, אלא ברמת התאגיד בלבד.

דיווח שנתי ותשלום המס

כעיקרון, כל מי שיש בידו הכנסה בארה"ב, חייב בהגשת דו"ח שנתי ובתשלום מס בהתאם לחוקי המס במקום. במסגרת הדו"ח השנתי, חברת LLC שהיא מעל 2 חברים חייבת בהגשת דו"ח 1065 דו"ח שותפות. בנוסף, כל חבר מקבל דו"ח K1 ובו פירוט פרטי המשיכות, הוצאות וחלקו ברווחי החברה. וכמו כן, נדרש כל אחד להגיש דו"ח שנתי – Form 1040NR, אשר יכלול גם את פרטי K1 ואת כל ההכנסות שלו בארה"ב, עם הנספחים הנדרשים.
בהתאם לדיני המס בארה"ב, כמשקיע תשלם בגין הרווחים, מס מדיני (פדראלי) וגם מס ארצי (מקומי), שחייב בחלק ממדינות בארה"ב.

דיווח שנתי ותשלום המס בישראל

בעת הכנה והגשת דו"ח שנתי, ישנה משמעות רבה לאופן הדיווח והסיווג בגין פעילות והכנסות מחברה LLC. מי שלא בוחר נכון את הדיווח, ההתייחסות אליו מבחינת מס הכנסה, כבעל שליטה בחברה זרה, על כל המשמעויות של זה.
ניתן לבחור בדרך של חברה שקופה או לדווח כחברת בית. ישנן יתרונות וחסרונות. לדוגמא: הדיווח כחברת בית עלול להוביל חיוב גם של ביטוח לאומי בגין אותן הכנסות. כל מקרה לגופו ונבחן בעת הכנת הדיווח.
חישוב הרווח, קיזוז הפסדים ותשלום המס מחושב בהתאם לדיני המס בישראל.

שיעור המס בגין הכנסות משכירות דרך חברה LLC שקופה

לפי פקודת מס הכנסה, שיעור המס החל על הכנסות אלו הינן לפי שיעור מס שולי ולא פחות מ 31%.
במידה ומדווחים נכון ועל פי הוראות מס הכנסה, יובא בחישוב המס מתן זיכוי ממס זר.
חשוב לציין, כי לא ניתן לבחור במסלול 15% – מסלול מיסוי דירת מגורים בחו"ל בידי יחיד.

יחיד בעל הכנסות משכירות מנדל"ן בחו"ל שלא דרך חברה

תושב ישראל אשר משקיע בנדל"ן כיחיד ולא באמצעות חברה, יכול לבחור אחת משתי מסלולי מיסוי הכנסות מדמי שכירות בחו"ל:

  1. מסלול מיסוי 15% מס – במסלול זה ישלם 15% מס סופי מסך ההכנסות משכירות, שמחושב מסך המחזור לפני ניכוי הוצאות. לא ניתן לנכות הוצאות מעבר להוצאות פחת שנדרש לחשב לפי חוקי המס בישראל.
    לא ניתן לקזז הפסדים ולא ניתן לקבל זיכוי בגין מס זר.
    בנוסף, חשוב לדעת כי לא ניתן לבחור במסלול זה כאשר מדובר בהכנסות משכירות דרך השקעה בחברת LLC.
  2. מסלול מס שולי – תשלום מס בגין ההכנסה החייבת מדמי שכירות בהתאם למדרגות מס הכנסה ולמס השולי שיש לכל יחיד ובכל מקרה, לא פחות משיעור מס של 31%.
    במסלול זה, ניתן לנכות הוצאות שהוצאו בגין אותו נכס בחו"ל. המס יהיה על הרווח.
    כמו כן, ניתן לקזז הפסדים בהתאם להוראות מס הכנסה. ויינתן זיכוי ממס זר.